خرید و فروش املاک و مستغلات

مراحل اساسی برای خرید و فروش املاک و مستغلات شامل موارد زیر است:

1. یک نماینده املاک و مستغلات استخدام کنید. اگرچه شما در هنگام خرید یا فروش املاک و مستغلات لازم نیست از یک عامل استفاده کنید ، بسیاری از خریداران و فروشندگان مأمورین را استخدام می کنند تا به آنها در یافتن خانه یا پیدا کردن یک خریدار برای خانه خود کمک کنند و از طریق روند اولیه ساخت و پاسخ به آنها کمک کنندپیشنهاد. به طور کلی ، فروشنده هم برای نماینده خریدار و هم برای نماینده فروشنده می پردازد. نمایندگان املاک و مستغلات با بسته شدن درآمد حاصل از فروش پرداخت می شوند. نمایندگان املاک و مستغلات درخواست می کنند که صاحبان فروش یک توافق نامه لیست را اجرا کنند که شامل قیمت پیشنهاد خانه و میزان کمیسیون نماینده باشد ، که معمولاً به عنوان درصدی از قیمت نهایی فروش محاسبه می شود. توافق نامه های لیست غالباً بر روی فرم های تهیه شده توسط سرویس لیست چندگانه محلی ("MLS") تهیه می شوند. اینها توافق نامه های الزام آور قانونی هستند و قبل از امضای آنها باید توسط وکیل فروشنده بررسی شود. خریداران باید در نظر داشته باشند که نماینده ای که آنها "نماینده خریدار" را در نظر می گیرند ، در صورتی که فروشنده به کمیسیون بپردازد ، در واقع عامل فروشنده است و این وظیفه اصلی عامل به فروشنده است.
2. خریدار پیشنهاد می دهد. نمایندگان املاک و مستغلات در مورد شرایط اساسی معامله مانند قیمت خرید مذاکره می کنند و اینکه آیا این قیمت شامل وسایل و املاک شخصی موجود در محل است یا از بین می برد. مأمورین همچنین مذاکره می کنند که آیا این پیشنهاد به هر رویدادی دیگر بستگی دارد ، مانند خریدار که وام دریافت می کند یا ابتدا خانه خود را می فروشد. این شرایط در پیشنهاد گنجانده می شود که به طور معمول یک فرم یک صفحه است.
3. فروشنده پیشنهاد را می پذیرد. قدم بعدی این است که فروشنده پیشنهاد خریدار را بپذیرد یا یک پیشنهاد پیشخوان ارائه دهد. با این حال ، حتی پس از ارائه یک پیشنهاد پذیرفته شده ، هیچ یک از طرفین از نظر قانونی موظف نیستند در این مرحله با معامله بپردازند. هر یک از طرفین می توانند بدون نقض قرارداد از این معامله خارج شوند. تا زمانی که وکلا یک قرارداد رسمی بنویسند و توسط هر دو طرف امضا شود ، هیچ تعهدی برای خرید یا فروش ملک وجود نخواهد داشت. اجرای اتصال دهنده های تهیه شده توسط نمایندگان املاک و مستغلات دلسرد می شود ، زیرا آنها به گونه ای تهیه می شوند که از نظر قانونی الزام آور هستند ، اما به طور معمول نیستند و از این طریق سردرگمی ایجاد می کنند.
4. خریدار بازرسی خانه را ترتیب می دهد. پس از آنکه فروشنده پیشنهاد خریدار را پذیرفت ، نماینده خریدار برای بازرسی از خانه و شناسایی هرگونه مشکل احتمالی ، یک بازرس خانه را ترتیب می دهد. در صورت بروز هرگونه مشكلی ، هنگام نوشتن قرارداد رسمی توسط وکلا مورد بررسی قرار می گیرد. برخی از قراردادها در یک بازرسی رضایت بخش در مدت زمان نسبتاً کوتاهی مشروط هستند.
5. خریدار و فروشنده وکلا را حفظ می کنند. وکلا در بیشتر مناطق نیویورک در معامله املاک و مستغلات استفاده می شوند. کارگزاران املاک و مستغلات مجاز به تهیه اسناد حقوقی یا مشاوره حقوقی نیستند زیرا می توان آن را عملی غیرمجاز در نظر گرفت. با این حال ، ممکن است کارگزاران مجاز به پر کردن فرم های قرارداد از پیش چاپ شده باشند تا زمانی که فرم ها به وضوح بیان کنند که باید توسط یک وکیل بررسی شوند. یک خریدار و فروشنده محتاط در اوایل این روند وکیل را استخدام می کند تا مطمئن شود که موضوعات مهم مانند شرایط احتمالی قرارداد مورد بحث و حل و فصل قرار می گیرد و از سوء تفاهم جلوگیری می کند.
6. خریدار و فروشنده در مورد شرایط قرارداد مذاکره می کنند. قراردادهایی برای خرید و فروش املاک و مستغلات باید به صورت کتبی انجام شود و توسط خریدار و فروشنده اجرا شود. این قرارداد را می توان به عنوان یک نقشه راه مشاهده کرد و تعهدات طرفین را در راه "بسته شدن" که در آن فروش واقعی به پایان می رسد ، توضیح می دهد. به طور کلی ، وکیل فروشنده اولین پیش نویس قرارداد را ایجاد می کند. فرم های استاندارد و از پیش چاپ شده برای این منظور وجود دارد. هرگونه اطلاعات منحصر به فرد یا متفاوت می تواند به عنوان "سوار" به قرارداد وصل شود. این قرارداد تمام شرایط معامله را بیان می کند ، و باید قیمت را بیان کند ، توضیحات کافی از ملک ، تاریخ بسته شدن پیش بینی شده و هرگونه جزئیات مربوط به وقایع قبل از بسته شدن معامله ، به نام "احتمالی". تاریخ اختتامیه در اکثر قراردادهای خانگی یک تاریخ محکم در نظر گرفته نمی شود و هر یک از طرفین حق دارند در صورت نیاز به تعویق معقول تاریخ بسته شدن را به تعویق بیندازند. اگر طرفین بخواهند تاریخ محکم باشد ، قرارداد باید فراهم کند که "زمان از ذات است."این فرض در نیویورک نیست مگر اینکه به وضوح بیان شده باشد.
7. خریدار با پرداخت پایین می آید. پس از امضای قرارداد ، خریدار به طور معمول هزینه پرداخت برابر با 10 ٪ قیمت خرید را به فروشنده تحویل می دهد. این چک معمولاً به وکیل فروشنده انجام می شود ، که آن را برای حفظ امنیت در یک حساب جداگانه به نام "حساب سپرده" نگه می دارد. بیشتر قراردادهای املاک و مستغلات مسکونی در نیویورک به فروشنده اجازه می دهد تا در صورتی که خریدار تصمیم بگیرد به دلایلی که توسط قرارداد مجاز نیست ، از قرارداد خارج شود ، پرداخت به عنوان "خسارتهای نقدی" را حفظ کند. قراردادها به طور معمول دارای حقوق لغو مربوط به تأمین مالی ، موضوعات عنوان ، موضوعات مهندسی و موریانه ها هستند ، همه آنچه در زیر مورد بحث قرار می گیرد. اگر خریدار با خرید از بین برود ، پایین پرداخت به خریدار اعتبار می یابد و در پایان از قیمت خرید کسر می شود.
8. در صورت لزوم ، فروشنده وضعیت ملک را فاش می کند. در فروش املاک و مستغلات مسکونی ، فروشنده به طور کلی موظف است فرم افشای آن را به 48 سؤال درباره املاک که به چهار دسته جداگانه تقسیم می شوند ، تکمیل کند: 1) اطلاعات عمومی 2) محیط زیست 3) ساختاری و 4) سیستم ها و خدمات مکانیکی. فروشنده را می توان به دلیل عدم آگاهانه در افشای کافی این اطلاعات در مورد ملک ، به دلیل خسارت شکایت کرد. همچنین ، عدم پر کردن فرم منجر به دریافت خریدار 500 دلاری در برابر قیمت خرید در پایان می شود. نکته مهم این است که برای اهداف الزام افشای ، تعریف "املاک مسکونی" شامل واحدهای آپارتمان یا آپارتمان های تعاونی نمی شود ، بنابراین الزام افشای مربوط به بسیاری از معاملات املاک و مستغلات در شهر نیویورک و مناطق اطراف آن صدق نمی کند. بسیاری از قراردادها به سادگی به افشای مرجع قانونی مراجعه می کنند و سپس به جای افشای با اعتبار 500 دلار موافقت می کنند. علاوه بر این ، توسط اساسنامه مجاز است با توافق به فروش ملک "همانطور که هست" یا در غیر این صورت بدون هیچ گونه نمایندگی یا ضمانت نامه ، از افشای آن جلوگیری کند.
9. گزارش عنوان سفارشات خریدار. وکیل خریدار یک گزارش عنوان را از یک شرکت بیمه عنوان سفارش می دهد تا اطمینان حاصل کند که فروشنده عنوان خوبی دارد و هیچ مشکلی در مورد عنوان مانند وثیقه در برابر ملک وجود ندارد ، که باید قبل از بسته شدن حل شود. گزارش عنوان همچنین شامل جستجوی ادارات دولتی برای تخلفات استناد شده علیه این ملک است. وکیل خریدار و شرکت بیمه عنوان ، نظرسنجی از این ملک را بررسی می کنند تا اطمینان حاصل شود که خانه به املاک همسایه تجاوز نمی کند و خانه های همسایگان به املاک خریداری شده تجاوز نمی کنند. این نظرسنجی می تواند موردی باشد که توسط فروشنده تهیه شده است ، یا یک مورد جدید که توسط وکیل خریدار سفارش داده شده است. در صورت تاریخ بررسی موجود ، یک بانک وام اغلب به نظرسنجی جدید نیاز دارد.
10. خریدار تأمین مالی می کند. وکیل خریدار برای به دست آوردن اطلاعات و اسناد مورد نیاز برای نهایی کردن وام مورد استفاده برای خرید خانه با وام دهنده همکاری خواهد کرد. هر زمان که یک خریدار وام برای تأمین مالی خرید املاک و مستغلات مسکونی ، قانون تسویه حساب املاک و مستغلات فدرال (RESPA) دریافت کند ، تضمین می کند که خریدار از تمام هزینه های مرتبط با وام و خرید مطلع شود. اینها به عنوان "هزینه های تسویه حساب" شناخته می شوند. اول ، وام دهنده باید در سه روز کاری پس از دریافت درخواست وام ، برآورد حسن نیت از هزینه های تسویه حساب را به خریدار ارائه دهد. توافق نامه وام دهنده برای تبدیل وام به خریدار "تعهد" خوانده می شود. در پایان ، وام دهنده باید بیانیه تسویه حساب یکنواخت ، همچنین به عنوان "فرم HUD 1." شناخته شود. این فرم باید شامل کلیه جزئیات مالی در مورد معامله باشد. مهم: بیشتر قراردادهای مسکونی در نیویورک مشروط به تأمین اعتبار هستند. به خریدار یک دوره زمانی ، به طور معمول ظرف 30-90 روز ، برای به دست آوردن تعهد وام رهنی داده می شود. اگر خریدار نتواند ، بتواند قرارداد را لغو کرده و بازپرداخت سپرده اولیه خود را دریافت کند.
11. خریدار و/یا وام دهنده بیمه عنوان را بدست می آورد. بیمه نامه عنوان یک خریدار در صورتی که کسی عنوان خود را به این ملک به چالش بکشد یا ادعا کند که این ملک برای برآورده کردن بدهی می تواند به فروش برسد ، از خریدار از هرگونه ضرری که ممکن است متحمل شود ، محافظت می کند. خط مشی وام دهنده همان حمایت از بانک یا وام مسکن را که برای خرید ملک به خریدار وام داده است ، ارائه می دهد. قبل از صدور بیمه نامه عنوان ، شرکت عنوان سوابق عنوان مربوط به ملک و نظرسنجی را بررسی می کند تا ببیند آیا نقصی در عنوان وجود دارد یا خیر. اگر شرکت عنوان از این عنوان راضی باشد ، یک بیمه نامه را صادر می کند که موافقت می کند از خریدار (یا وام دهنده) در برابر هرگونه چالش برای عنوان دفاع کند و به میزان این سیاست خسارت بپردازد. برای خط مشی خریدار ، مبلغ قیمت خرید و برای سیاست وام دهنده ، مبلغ وام است. بیمه عنوان مطالبات مربوط به محاصره فاش شده را پوشش نمی دهد.
12. تهیه بیانیه بسته شدن. معامله املاک و مستغلات علاوه بر قیمت خرید ، هزینه های دیگری را برای هر دو طرف نیز شامل می شود. طرفین بین خود هزینه های دوره ای خاصی را که برای خانه اعمال می شود ، مانند مالیات بر دارایی ، هزینه های انجمن و خدمات صاحبان خانه ، تنظیم می کنند. برای پیگیری تمام هزینه ها ، بیانیه اختتامیه به طور معمول آماده شده است تا نشان دهد که خریدار چقدر پولی را برای بسته شدن نیاز دارد و چه مقدار پول فروشنده پس از پرداخت و اعتبار تمام هزینه ها را بدست می آورد. در بیانیه پایانی تمام بدهی ها و اعتبار برای خریدار و فروشنده لیست شده و مبلغ نهایی دلار برای هر طرف تولید می کند.
13. خریدار ، فروشنده و وام دهنده در بسته شدن شرکت می کنند. همه احزاب و وکلای آنها به طور معمول در بسته شدن شرکت می کنند ، اگرچه بسته شدن بدون استفاده از یک وکالت یا بسته شدن در سپردن از طریق پست می تواند بسته شود. اگر خریدار در حال دریافت وام باشد ، بانک یا شرکت وام مسکن نیز وکیل را در اختیار خواهد داشت. نمایندگان املاک و مستغلات نیز ممکن است حضور داشته باشند. وکلا برای خریدار و فروشنده توضیح می دهند که چه اسنادی را امضا می کنند و چه مبلغ دلار بدهکار است.

     

خریدار پرداخت می کند:

• مانده قیمت خرید به علاوه سایر هزینه های مندرج در بیانیه اختتامیه ،
• مالیات ضبط وام در صورت وجود وام برای تأمین مالی خرید ،
• هزینه وکالت بانک ، در صورت وجود وام ، و
• حق بیمه نامه های بیمه نامه خریدار و وام دهنده ،
• سایر هزینه های مورد نیاز وام دهنده ، و
• هنگامی که قیمت خرید یک خانه از 1 میلیون دلار فراتر رود ، مالیات ویژه انتقال به دلیل ایالت نیویورک برابر با 1 ٪ قیمت است.(خریداران همچنین هنگام خرید خانه در منطقه خلیج Peconic ، مالیات انتقال ویژه را پرداخت می کنند).

فروشنده پرداخت می کند:

• مالیات را به ایالت نیویورک منتقل کنید و در صورت لزوم به شهر نیویورک ،
• کمیسیون های عامل خریدار و نماینده فروشنده ، و
• مبالغ ناشی از پرداخت هرگونه وام رهنی و اعتبار سهام در خانه.

هر دو طرف به طور کلی هزینه های وکالت خود را پرداخت می کنند ، و هزینه های لازم برای ثبت اسناد مختلف با منشی شهرستان. فروشندگان به طور معمول برای ثبت این عمل پرداخت می کنند و خریداران برای ثبت وام پرداخت می کنند.

ویراستاران حقوقی: ترنس دان و ویلیام والزر ، سپتامبر 2017

ممکن است تغییراتی در این زمینه از قانون رخ دهد. اطلاعات ارائه شده با کمک و کمک ویراستاران حقوقی داوطلبانه به عنوان یک سرویس عمومی برای شما آورده شده است و در نظر گرفته شده است تا به شما در درک بهتر قانون به طور کلی کمک کند. این در نظر گرفته نشده است که مشاوره حقوقی در مورد مشکل خاص شما یا جایگزین مشاوره یک وکیل باشد.